Por Costanza Cristino
El importante incremento en los precios de las propiedades nuevas en 2012 tuvo un efecto de contagio entre las usadas. De acuerdo a los cálculos de la corredora de propiedades Re/Max Urbe, en el Gran Santiago el precio de las casas usadas se elevó un 22%, mientras que los departamentos lo hicieron un 17%.
A ello se suma que 2012 fue el año más dinámico de los últimos cuatro para la venta de viviendas usadas, con un aumento de 44% en el número de operaciones de compraventa y uno de 33% en el volumen de UF.
Esta situación, junto a las advertencias del Banco Central sobre el aumento de los precios en el sector inmobiliario, ha provocado que los bancos tomen medidas precautorias, haciendo más restrictivo el crédito. Sin embargo, en la otra vereda los consumidores no ven dichas amenazas, razón por la cual han estado dispuestos a pagar un sobreprecio por las propiedad de 10%, sobre el valor de tasación.
Nueva tasación
Según la experiencia de los corredores de propiedades, durante el último trimestre de 2012 se vio un cambio en la información utilizada en las tasaciones encargadas por los bancos para propiedades usadas. Y es que, si hace seis meses se utilizaban los precios de la oferta existente en el mercado, hoy para hacer la evaluación los tasadores están utilizando información respecto de las ventas concretadas. “Hay tasaciones que llegan con información de mercado sobre ventas realizadas hace cuatro a seis meses atrás, las que están apareciendo en el Conservador de Bienes Raíces”, dice el gerente general de Re/Max, José Valdés.
Estos cambios en la fórmula para tasar las propiedades está teniendo un efecto en el precio que se determina para las viviendas. Si la tendencia histórica decía que el precio de tasación se ubicaba un 3% a un 5% por debajo del de compraventa, hoy dicha diferencia se ubica en el 10%, según señalan en Re/Max Chile.
Tendencia que no ha detenido la venta de propiedades usadas. Y es que los compradores, a pesar de obtener una tasación inferior, de todos modos llevan a cabo la transacción por el valor de compraventa. “El fenómeno es que hay una apuesta por parte del comprador, una mirada de inversión a mediano y largo plazo de que van a recuperar ese sobreprecio y con una rentabilidad interesante”, dice Valdés.
A lo que se suma el hecho de que hoy estos compradores cuentan con los recursos disponibles necesarios para hacer el pago de ese sobreprecio, lo que hace que su dependencia del banco no sea la de años atrás, cuando la operación se hacía por el precio de tasación del banco o sino, no se llevaba a cabo.
Jorge Simián, director de estructuración financiera de Alta Dirección señala que además de los ahorros, “hoy existe mucho financiamiento disponible, una serie de fuentes complementarias de financiamiento que hacen que hoy no sea problema poner un 10% más”. Y agrega que dada la escasez de oferta, “una persona que está entusiasmada con una casa, la verdad es que por el 10% no se va a quedar abajo”.
Desde la banca
Por su parte, desde la banca confirman la tendencia, aún cuando señalan que la tasación es una labor independiente de los bancos. Precisamente, tras la entrada en vigencia del Sernac Financiero, las entidades tienen la obligación de ofrecer al cliente más de una alternativa de tasador, para que éste elija.
Aún así, un escenario más restrictivo en materia de créditos hipotecarios es reconocido por las entidades. Entre las medidas más frecuentes que se han tomado en el último tiempo es aumentar el monto del pie exigido a los clientes, al momento de otorgar un crédito hipotecario. Así, “préstamos por el 100% del valor de la propiedad ya no se ven prácticamente en el mercado. Y en la mayoría de los casos el financiamiento ha sido fijado en 85% como máximo”, señalan desde un banco mediano.
Lo cual se confirma con la última encuesta de créditos bancarios del Banco Central, la cual señaló que en el último trimestre del año, un 31% de los bancos encuestados reporta condiciones de oferta más restrictivas en créditos de consumo e hipotecarios.
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